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6 Dinge, die man beim Kauf einer Wohnung beachten sollte

Steigende Mietpreise, befristete Verträge, Umzugskosten auf der einen Seite, sichere Anlage mit Wertsteigerung und gute Altersvorsorge auf der anderen. Es gibt viele Gründe, warum man sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden sollte. Die aktuell sehr niedrigen Zinsen sind ein weiteres Argument, sofern man einen Kredit für den Immobilienkauf benötigt. Aber der Erwerb einer Wohnung ist nichts, was man auf die leichte Schulter nehmen sollte. Neben den persönlichen Wünschen und Bedürfnissen gibt es noch einige weitere, wichtige Themen, denen man Beachtung schenken sollte, damit der Traum vom eigenen Zuhause Wirklichkeit werden kann.

 

1.       Wohnfläche

Wie groß muss die eigene Wohnung sein? In den vergangenen Jahren ist vor allem in den Städten die genutzte Wohnfläche pro Person zurückgegangen. Dies liegt vor allem an den steigenden Preisen und den effizienteren Wohnraumplanungen bei Neubauten. Die Fläche gehört aus offensichtlichen Gründen auch zu den größten Einsparpotentialen. Bei Quadratmeterpreisen von 3.000 bis 5.000 Euro machen 10 Quadratmeter schon einen beträchtlichen Unterschied. Man sollte also genau darauf achten, wie viel Fläche man tatsächlich benötigt. 

 

Dabei ist klar, Singlehaushalte benötigen weniger Wohnfläche als eine dreiköpfige Familie. Als grobe Richtlinie für gilt: 45 Quadratmeter pro Bewohner. Als Single-Appartement eignen sich daher Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen. Für Familien – ob bestehend oder in Planung – eignen sich Wohnungen ab drei Zimmern. Neben dem Schlaf- und Wohnzimmer sollte hier pro Kind ein Zimmer gerechnet werden. Wobei bei Kinderzimmern mit einem geringeren Größenbedarf zwischen 10 und 14 Quadratmetern geplant werden kann.

 

Außerdem sollten man die Raumaufteilung und Ausstattung der Wohnung gut prüfen sowie sich überlegen, ob sie den eigenen Ansprüchen genügt und für das tägliche Leben praktisch geeignet ist. 

2.       Ausstattung

Auf welcher Etage liegt die Wohnung? Gibt es einen Aufzug? Möchte man eine schöne Aussicht und viel Tageslicht in den eigenen vier Wänden? Gibt es in der Wohnhausanlage einen Fahrrad-Abstellraum, ein Kellerabteil oder eine Garage bzw. PKW-Abstellplatz? Diese Fragen sind entscheidend dafür, ob man sich in seiner zukünftigen Eigentumswohnung wohl fühlt. Und natürlich spielen sie auch preislich eine Rolle. Deshalb sollte man sich klar darüber werden, welche Ausstattungsmerkmale eine eigene Wohnung bzw. das Wohnhaus in dem sie sich befindet unbedingt haben sollte und auf welche gegebenenfalls verzichtet werden kann. Dies ist vor allem bei Ausstattungsmerkmalen wichtig, die im Nachhinein nicht oder nur sehr schwer nachrüstbar sind.  Altbauten etwa haben häufig hohe Decken und schöne Stiegenhäuser, dafür gibt es bei ihnen eher selten Balkone oder Kfz-Stellplätze. Hier sind Neubauwohnungen klar im Vorteil.

 

Auch bei der Bewertung für den Kauf und die Wertentwicklung spielen bestimmte Aspekte der Ausstattung eine wesentliche Rolle. Bei einem Badezimmer muss man von einer nötigen Erneuerung mindestens alle 25 Jahre ausgehen. Ähnliches gilt für die Küche, für die Heizung oder für die Wärmedämmung. Bei der Bewertung geht es aber auch um die Ausstattung des Viertels und entsprechende Relationen zur Größe der Wohnung.

3.       Lage

Bei der Besichtigung einer Immobilie sollte man sich nicht nur das Objekt selbst, sondern auch die direkte Umgebung, die Lage ansehen. Wie weit ist mein Arbeitsplatz entfernt? Ist mit Verkehrslärm zu rechnen? Wie sieht die Infrastruktur aus? Gibt es gute Verkehrsanbindungen, auch mit öffentlichem Verkehr. Sind Einkaufsmöglichkeiten in der direkten Umgebung vorhanden. Eventuell ist auch das Vorhandensein von Bildungs- und Kultureinrichtungen relevant. Eltern sollten an dabei die Länge des Schulwegs für die Kinder denken. Gibt es in der Nähe Bars und Restaurants, wie sieht es mit Naherholungsgebieten und Freizeiteinrichtungen aus. Auch mögliche Stadtplanungsmaßnahmen oder Bauvorhaben sind relevant und können den Komfort erhöhen, aber auch für einige Zeit – bei großen Baumaßnahmen – auch negativ beeinträchtigen. Auch die Wertentwicklung hängt von der Lage ab – hier ist vor allem auf die Intensität der Nachfrage zu achten. Eine geplante U-Bahnstation in der Nähe einer Immobilie kann den Wert deutlich steigern. Generell sollte man seine eigenen Bedürfnisse mit der Lage abgleichen. Eine zentrale Innenstadtlage ist nicht für alle Menschen interessant. Gerade Familien bevorzugen häufig verkehrsberuhigte Gegenden mit vielen Grünflächen in der Umgebung. Bei einem Wohnungskauf sollte man aber – anders als bei einer Mietwohnung – auch an seine zukünftigen Bedürfnisse denken, da man eine Eigentumswohnung seltener wechselt. 

 4.     Finanzierung

Ohne eigenes Geld kann keine Wohnung gekauft werden. Als Faustregel gilt: Zwischen 20 und 40 Prozent des Kaufpreises sollten man als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto einfacher sind dann auch die Verhandlungen mit der Bank.

 

Um die eigenen Möglichkeiten für einen Wohnungskauf zu ermitteln ist auch die Berechnung nötig, wie viel Geld monatlich zur Rückzahlung des Kredits maximal vorhanden ist. Dafür sollte eine Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Dabei stellt man die eigenen monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Hier ist es wichtig, eine realistische Einschätzung vorzunehmen, die auf den Kontoauszügen der letzten sechs Monate beruht. Von der Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen sollte man eine Sicherheitsreserve von etwa 15 bis 20 Prozent abziehen. Der restliche Betrag kann zur Kredittilgung eingesetzt werden.

 

Als Faustregel gilt: Kreditraten, Betriebs- und Heizkosten, Rücklagen, Strom, Gas und Gebühren sollten nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettohaushaltseinkommens ausmachen.

5.       Nebenkosten

Der Kaufpreis, den man in Inseraten findet oder der zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt wird, ist nicht jener Preis, den man Ende bezahlen muss. Dieser liegt um etwa acht bis zwölf Prozent höher. Fix sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ein Prozent Eintragungsgebühr im Grundbuch. Weiters muss man Nebenkosten für die Kaufvertragserrichtung, eventuell Maklerspesen und Notariatskosten berücksichtigen. Auch bei einer Fremdfinanzierung durch Banken entstehen Kosten: Bearbeitungsgebühren, Eintragung der Bank ins Grundbuch, etc. Diese Kosten sollten bei einer Abschätzung der Finanzierbarkeit unbedingt eingerechnet werden, damit es später nicht zu einer bösen Überraschung kommt. 

6.       Betriebskosten

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte man sich unbedingt über die laufenden Betriebskosten erkundigen. In einem Dachgeschoss sind sie etwa höher als bei anderen Wohnungen. Auch der Zustand des Hauses spielt eine große Rolle. Wichtig: Was ist in den Betriebskosten gedeckt? Wie wird die Wohnung beheizt? Zu beachten ist, dass man in den Betriebskosten einer Eigentumswohnung nicht nur Wasser, Müllabfuhr und die Reinhaltung der Anlage zahlt, sondern alle laufenden Kosten, wie etwa Ausgaben für Aufzug oder Waschküche sowie sämtliche Erhaltungsarbeiten, Rücklagen oder Raten für Sanierungen. Bei alten Objekten ist außerdem zu beachten, wie viel an Rücklagen bereits angespart wurde. Auch, ob Sanierungsmaßnahmen geplant sind, die in weiterer Folge die Betriebskosten nach oben drücken werden.

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