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Investitionen sind komplexe, risikoreiche Angelegenheiten. Häufig geht es um viel Geld und es ist entscheidend, genau zu wissen, welche Schritte man setzt. Schließlich geht es nicht nur darum, einen guten Ertrag zu erzielen, sondern auch, das Risiko für das eingesetzte Kapital zu minimieren. Beim Erwerb von Anlageobjekten zur Vermietung ist neben finanztechnischem Know-How auch noch umfangreiches Wissen zum Thema Immobilen gefragt. Wir zeigen 7 Punkte auf, auf die man besonderes Augenmerk bei einer Immobilieninvestition legen sollte. 

 

1. Lage

Bei einer Immobilieninvestition ist die Lage der Wohnung eine der wichtigsten Entscheidungskriterien. Eine ausgewogene Kombination von guten Infrastrukturen ist entscheidend. Gute Verkehrsanbindungen, auch zum öffentlichen Nahverkehr, sind ebenso wichtig wie die Nähe zu medizinscher Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen wie Schulen oder Kindergärten aber auch Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten. Auch die Faktoren Lärm und Licht, also wie hell eine Wohnung und wie ruhig das Objekt liegt, sind oft entscheidend für die Auswahl von Mietern. Generell gilt: Je besser die Wohnung an Wünschen potentieller Bewohner ausgerichtet, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit das Objekt ohne Leerstände mit guten Renditen vermieten zu können. Die Lage ist auch deswegen so wichtig, da sie nicht nur für den Ertrag einer Immobilie interessant ist, sondern auch für die Wertsteigerung.

 2. Größe

In den urbanen Gebieten geht er Trend geht vermehrt zu 2-3-Zimmer-Wohnungen. Die gefragten Größen liegen meist zwischen 50 und 70 Quadratmetern. Wichtig dabei ist eine gute, effiziente Raumaufteilung. Größere Objekte sind häufig wegen höheren Gesamtkosten schwieriger zu vermieten. Bei ausreichend Kapital empfiehlt es sich daher eher in zwei Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern zu investieren als in eine einzelne mit über 100 Quadratmeter.

 

3. Ausstattung

Für eine optimale Vermietung ist es wichtig, die Wohnung in einem einwandfreien Zustand anzubieten. Auch eine zeitgemäße Ausstattung ist empfehlenswert. Vor allem die Möglichkeit für schnelle Internetverbindungen werden immer wichtiger. Die Sanitäranlagen müssen tadellos sein, auch eine moderne Einbauküche ist vorteilhaft. Generell sollte man darauf achten, dass auch die weitere Infrastruktur des Objektes in Ordnung ist. Das Kellerabteil sollte in einem einwandfreien Zustand sein und auch die zusätzlichen Angebote im Haus, wie Fahrradabstellräume, Waschküche, Lift oder Stiegenhaus sollten in einem guten Zustand sein. Auch tadellose Wohnungen kann man unter Umständen schwer vermieten, wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist. Es bringt also nichts, eine billige Wohnung zu kaufen, wenn man sich pausenlos um Probleme im Haus kümmern muss. Weiters gilt: Jede notwendige Renovierung reduziert den Gewinn. Ein guter Zustand und eine gute Verwaltung des Wohnhauses sind entscheidend, auch für den Werterhalt des Objekts. 

6. Rendite

Eine der wichtigsten Kennzahlen für eine Immobilieninvestition ist die Rendite. Schließlich kann man an ihr ablesen, ob sich eine Investition rechnet. Die Ertragserwartung ist selbstverständlich eine sehr persönliche, aber eine aktuell realistische Rendite für eine Investition in eine Wohnimmobilie zur Vermietung liegt etwa zwischen 2 und 4 Prozent. Die Formel für die Brutto-Rendite errechnet sich folgendermaßen: Jahres-Rohertrag x 100/Gesamtkaufpreis. Beim jährlichen Rohertrag handelt es sich um die Mieteinnahmen abzüglich Umsatzsteuer. Die Formel für die Netto-Rendite lautet: Jahres-Reinertrag x 100/Gesamtkaufpreis. Unter dem jährlichen Reinertrag versteht man im Wesentlichen den Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis. Diese beiden Faktoren sollte man mit etwa 20 Prozent der jährlichen Mieteinnahmen zu berechnen, um so zu einem Reinertrag von rund 80 Prozent des Rohertrages ansetzen zu können.

 

7. Steuern

Durch die Vermietung einer Anlagewohnung erzielt man Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die versteuert werden müssen. Im Gegenzug kann man Aufwände, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Wohnung entstehen, steuerlich absetzen. Dazu gehören zum Beispiel die Kreditzinsen bei einer Fremdfinanzierung, Nebenkosten der Finanzierung, Maklergebühren, Hausverwaltungs- oder Steuerberatungskosten, aber auch die Abschreibung. Wegen der Vermietungstätigkeit ist man als Investor sowohl beim Kauf als auch während der laufenden Bewirtschaftung berechtigt, die Umsatzsteuer rückvergütet zu bekommen, also zum sogenannten Vorsteuerabzug. Um die steuerlichen Möglichkeiten korrekt ausschöpfen zu können, empfiehlt es sich einen Steuerberater hinzuzuziehen, da es bei dem Thema Steuern um einen sehr komplexen Rechtsbereich handelt. 

Eine aktuell sehr ertragreiche Immobilieninvestitionsmöglichkeit bietet sich in der Jägerstraße 58. 188 Wohneinheiten und 4 Penthäuser entstehen im 20. Bezirk in Wien. Das Besondere: Die Objekte werden im Baurecht errichtet, wodurch sich substantielle Steuervorteile und dadurch eine höhere Rendite ergeben. Mehr Informationen zu dem Projekt finden Sie unter www.js58.at