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Baurecht: Günstige Alternative bei steigenden Immobilienpreisen

Miet- und Eigentumswohnungen werden in österreichischen Städten nicht nur beständig teurer, auch die Anzahl von verfügbaren, leistbaren Wohnobjekten sinkt. Bei der momentanen Bevölkerungsentwicklung müssten jährlich alleine in der Bundeshauptstadt 17.000 neue Wohnungen gebaut werden. Vor allem kleinere, erschwingliche Wohnungen fehlen. Dies ist unter anderem auf die massiv gestiegenen Kosten für Grundstücke zurückzuführen. Dadurch wird es immer schwieriger die Lücke im herkömmlichen Wohnbau zu füllen. Dabei gäbe es eine kostengünstige Alternative um den Wohnungsmarkt zu entspannen: Das sogenannte „Baurecht“. Hierbei erspart man sich den teuren Erwerb des Grundstücks auf dem die Wohnungen gebaut werden. Dies führt zu erheblichen Kostenvorteile beim Kauf von Wohnraum. Ein gutes Beispiel dafür ist das aktuelle Projekt der Wiener Komfortwohnungen in der Jägerstraße 58, bei dem 192 Wohnungen im Baurecht errichten werden. Das Baurecht ist gerade in Wien, mit seinen steigenden Wohnraumpreisen, eine gute Alternative im Wohnungsbau, da es zu günstigeren Preisen führt. Vor allem aber wegen der Möglichkeit der Umgehung des Grundstückmangels, da es Grundstückseigentümer gibt, die ein Interesse an der Verwertung haben, aber nicht verkaufen wollen. Wohnbau im Baurecht führt zu mehr Wohnraum und damit zur Entlastung des Immobilienmarkts. Wie gut das Baurecht bei den Immobiliensuchenden ankommt, zeigt sich auch an der hohen Nachfrage. Noch vor Baubeginn waren mehr als ein Drittel der Objekte des Baurechtsprojekts von Wiener Komfortwohnungen in der Wiener Brigittenau verkauft. Gerade für die Bundeshauptstadt könnte das Baurecht also ein guter Lösungsansatz im Kampf gegen steigende Wohnungspreise sein. Denn, wer den Kostentreiber Grundstück umgehen kann, ist in der Lage den aktuellen Wohnungsmangel effektiv zu bekämpfen. 

Rechtsexperte zu Baurecht: Vorteile für alle Beteiligten

Das Baurecht gilt auch bei Rechtsexperten als sinnvolle Alternative zur Bekämpfung der Wohnungsnot. RA Dr. Georg Karasek, Experte für Bau- und Immobilienrecht, der auch an der Universität Wien vorträgt, sieht im Baurecht ein zukunftsweisendes Modell für den Wohnbau: „Das Baurecht wurde in der Vergangenheit zu Unrecht stiefmütterlich behandelt. Wer eine Wohnung in dieser Rechtsform erwirbt, steht rechtlich Großteils auf derselben Seite wie ein Käufer einer frei finanzierten Wohnung. Für eine Zeitspanne von 100 Jahren, länger als die durchschnittliche Lebenszeit eines Menschen, kann der Baurechtsnehmer über die Wohnung verfügen. Im Grundbuch ist der Baurechtsnehmer als Eigentümer der Wohnung, nicht des Grundstückes, eingetragen und hat ähnliche Rechte und Pflichten wie bei anderen Wohnungseigentumsformen. Der Hauptunterschied zu besteht in der geringeren Anschubfinanzierung.“ Der Rechtsexperte sieht bei diesem Wohnbaumodell Vorteile für alle Beteiligten: „Das Baurecht ist letztlich eine rechtliche Konstruktion, von welcher sowohl der Baurechtsgeber als auch der Baurechtsnehmer profitieren. Der Baurechtsgeber erhält regelmäßig den Baurechtszins, der Bauträger kann wegen des Wegfalls der Grundstückkosten günstiger Bauen und Anbieten, die Käufer bzw. Baurechtsnehmer können zu günstigeren Preisen Wohnraum erwerben und Anleger sogar noch zusätzlich von steuerlichen Begünstigungen profitieren.“

 

Auch seitens der Politik wäre es sinnvoll, das Baurecht als ernstzunehmende Alternative für kostengünstigen Wohnbau zu erkennen und Bauträgern und Grundstückseigentümern die Umsetzung zu erleichtern, meint der Dr. Karasek. „Sowohl dem gemeinnützigen Wohnbau, als auch privaten Bauträgern sollten mehr Grundstücke als Baurecht zur Verfügung gestellt werden. So könnte ausreichend Wohnraum geschaffen werden. Andererseits wäre es auch gut, würde man die Befristung von 100 Jahren für Baurecht verlängern, oder die Möglichkeit einer vorzeitigen Verlängerung ermöglichen, um so die Rechtsicherheit für alle Beteiligten zu erhöhen und das Baurecht über viele Generationen hinweg als sinnvolle Alternative für die Wohnraumschaffung zu etablieren“, so RA Dr. Georg Karasek. 

Erschwingliche Wohnungen durch Baurecht – Kostentreiber Grundstück entfällt

Der Kostenvorteil durch Baurecht entsteht durch den Wegfall des Grundstückerwerbs. Dieses bleibt beim Baurecht im Besitz des Grundstückgebers. Von den Eigentümern der Wohnungen wird dafür ein sogenannter Baurechtzins – etwa 1 Euro pro Quadratmeter – an den Grundstückseigentümer gezahlt. Der Vertrag beläuft sich in der Regel auf 100 Jahre. Da die Kaufpreise bei dieser Form des Wohnbaus deutlich geringer sind, ist das Baurecht vor allem für innerstädtische Gegenden wie den 20. Bezirk in Wien sehr interessant, um erschwinglichen Wohnraum zu errichten. Einen weiteren wichtigen Kostenvorteil bringt das Baurecht für Käufer von Vorsorgewohnungen. Neben dem geringeren Kapitalaufwand gibt es die Möglichkeit einer kompletten Abschreibung der Investitionskosten. Da beim Kauf einer Baurechtswohnung der Grund nicht erworben wird, können diese zu 100 Prozent abgeschrieben werden, gegenüber lediglich 60 Prozent bei klassischen Vorsorgewohnungen. Dadurch ergeben sich deutliche Kostenvorteile für Vorsorgewohnungen im Baurecht.

 

Mehr Informationen zum Wohnbauprojekt der Wiener Komfortwohnungen in der Jägerstraße 58 finden Sie unter www.js58.at