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Das zukunftsweisende Baurechtsmodell kinderleicht erklärt

Was steckt eigentlich hinter dem zukunftsweisenden Baurechtsmodell? Unsere jungen Schauspieler haben die Antwort darauf und durchleuchten in 6 Lektion die unterschiedlichen Aspekte und Vorteile dieser smarten Investition.

Das Baurecht und das Baurechteigentum

Als "Baurecht" bezeichnet man auch das verbücherbare Recht, ein Gebäude auf fremden Grund zu errichten und zu erhalten. Seit einigen Jahren kann auch in Österreich Wohnungseigentum im Baurecht begründet werden. Der Vorteil besteht darin, dass das Grundstück auf dem das Gebäude errichtet wird, nicht gekauft werden muss. Dadurch entfällt auch die Grunderwerbsteuer. Stattdessen wird über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum ein sogenannter Baurechtszins von den Gebäudeeigentümern an den Baurechtsgeber bezahlt.

Historischer Hintergrund

Eine Trennung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem, der das Grundstück nutzt, gibt es seit langer Zeit – das Modell ist keine Neuerung. Auch einige alteingesessene österreichische Stiftungen vergeben seit Jahren Grundstücke als Baurecht.

Das Baurechtsgesetz stellt eine einfache Schnittstelle dar: Der, dem das Grundstück gehört, hat keinerlei Ansprüche bis auf den Baurechtszins. Der Baurechtsnehmer kann das Grundstück gemäß Baurechtsvertrag auf die vertraglich vereinbarte Zeit nutzen.

Baurecht in Österreich

Baurechtsgrundstücke werden in Österreich überwiegend von der Kirche angeboten. Aber auch von Stiftungen, Banken, Privaten oder anderen Institutionen, die brachliegende Grundstücke in Besitz haben, gibt es potenzielle Baurechtsgrundstücke.

Baurechtszins

Der Baurechtszins ist nicht an die Steigerung der Bodenpreise gekoppelt. Der festgelegte Wert wird vertragsgemäß indexiert. In der Jägerstraße 58 beträgt der anteilige Baurechtszins rd. EUR 1,10 pro m² und Monat. Bei einer Verlängerung des Baurechtsvertrages auf weitere 100 Jahre kann der Baurechtszins neu vereinbart werden (mit Indexierung).

Der Baurechtszins wird 1:1 vom Eigennutzer / Vorsorgekäufer an die Wiener Komfortwohnungen GmbH im Zuge der Betriebskosten abgegeben. Die Wiener Komfortwohnungen führen diesen 1:1 an den Baurechtsgeber, dem Stift Klosterneuburg, ab.

Grundbucheintrag

Im Baurechtsvertrag ist die Größe um Umfang des Gebäudes und die Bauweise festgelegt. Auch die Nutzung des Grundstückes wird hier festgelegt (z.B. Gewerbe- und/oder Wohnflächen). Der Baurechtsvertrag wird vor einem Notar abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen. Es wird als Belastung im C-Blatt (das sogenannte Lastenblatt) des Grundbuches eingetragen. Das Baurecht selbst erhält, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbuchseinlage, in der sodann im sogenannten "B“-Blatt (Eigentumsblatt) der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechts eingetragen wird. Käufer werden also ins Grundbuch ebenfalls eingetragen, die Wohnung  ist l belehnbar.

Der Baurechtsvertrag:

Im Baurechtsvertrag sind die Größe und der Umfang des Gebäudes und die Bauweise festgelegt. Auch die Nutzung des Grundstückes wird hier festgelegt (wie z.B. Gewerbe- und/oder Wohnflächen). Der Baurechtsvertrag wird vor einem Notar abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen. Es wird als Belastung im C-Blatt (das sogenannte Lastenblatt) des Grundbuches eingetragen. Das Baurecht selbst erhält, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbuchseinlage, in der sodann im sogenannten "B“-Blatt (Eigentumsblatt) der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechts eingetragen wird. Käufer werden also ins Grundbuch ebenfalls eingetragen, die Wohnung  ist l belehnbar.

Was beinhaltet der Baurechtsvertrag:

- Der genaue Zweck für die Baurechtseinräumung wird festgehalten
- Der Baurechtszins & Bezahlungsmodus
- Wertsicherungsvereinbarung (ausgenommen Wert von Grund und Boden)
- Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten betreffend Grundstück und
  Bauwerk (insbesondere bezüglich der mit Grund und Boden verbundenen
  öffentlichenAbgaben, aber auch bezüglich Schneeräumung etc.).
- Regelung über Entschädigung des Baurechtsnehmers für Aufwendungen auf das 
  erworbene Objekt, wenn der Baurechtsvertrag nach Ablauf der vereinbarten Frist
  erlischt und das Eigentum an den Grundstückseigentümer zurückfällt (im Falle der
  Jägerstraße ist keine Entschädigung vorgesehen; eine Absichtserklärung auf eine
  Verlängerung des Baurechtsvertrages liegt vor).

Baurecht und Erben:

Die Wohnung kann bei laufendem Baurechtsvertrag normal vererbt werden. Die Erben übernehmen demnach auch den fortlaufenden Baurechtszins. Der Baurechtszins mindert das Reinvermögen der Verlassenschaft.

Eine gute Alternative & Trend in Richtung Wohnungseigentum mit Baurecht

In Zeiten stark steigender Grundstückspreise wird Eigentum im Baurecht immer mehr ein Thema für Wohnungskäufer. Da frei verfügbares Bauland immer knapper und teurer wird, wird das Baurecht in den nächsten Jahren immer attraktiver und interessanter! Durch die meist günstigen Konditionen wird es gerade für junge Familien ohne viel Eigenkapital attraktiv. Auch für Investoren ist dieses Modell durch geringere Investitionskosten äußerst attraktiv, da durch das Baurechtsmodell höhere Renditen erzielt werden können. Hinzuweisen ist auch, dass die gesamten Anschaffungskosten abschreibbar sind, da kein Grundanteil auszuscheiden ist.

Das Baurecht ist also eine Alternative für leistbares Wohnen im Eigentum und trägt dazu bei, dass zentrumsnahe Lagen wieder leistbarer werden.  In exklusiven  Lagen kostet der Grund schon mehr als der Quadratmeterbaupreis. Der Trend für Baurechtseigentum hat sich in vielen anderen Städten wie Amsterdam, London oder Moskau bereits durchgesetzt und wird auch in Wien im Hinblick auf die steigenden Wohnungspreise immer marktfähiger. Aufgrund der derzeitigen Wohnungsnot und vieler brachliegender Grundstücke von Grundbesitzern, ist das Potenzial für Baurechtswohnungen gegeben.

 

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