Baurecht als günstige Alternative im Kampf gegen den Wohnungsmangel

Wohnungen werden in Österreichs Städten nicht nur immer teurer, auch die Anzahl verfügbarer, leistbarer Immobilien sinkt beständig. Bei der aktuellen Bevölkerungsentwicklung würden jährlich alleine in der Bundeshauptstadt 17.000 neue Wohnungen gebraucht. Vor allem kleinere, erschwingliche Wohnungen fehlen. Die Lücke wird laut IIBW auf 4.000 bis 6.000 Wohnungen geschätzt. Wegen massiv steigender Kosten für Grundstücke wird es aber immer schwieriger diese Lücke im herkömmlichen Wohnbau zu füllen. Dabei gäbe es eine kostengünstige Alternative um den Wohnungsmarkt zu entspannen: Das sogenannte „Baurecht“. Hierbei erspart man sich den teuren Erwerb des Grundstücks auf dem die Wohnungen erbaut werden. Dies führt zu erheblichen Kostenvorteile beim Kauf von Wohnraum. „Das Baurecht ist in Wien eine Alternative im Wohnungsbau, da es zu günstigeren Preisen führt und es Grundstückseigentümer gibt, die ein Interesse an der Verwertung haben, aber nicht verkaufen wollen. Dies führt zu mehr Wohnraum und damit zur Entlastung des Immobilienmarkts. Ein gutes Beispiel dafür ist unser aktuelles Projekt in der Jägerstraße 58, bei dem wir 192 Wohnungen im Baurecht errichten“, so Andreas Besenböck, Pressesprecher der Wiener Komfortwohnungen. Wie gut das Baurecht bei den Immobiliensuchenden ankommt, zeigt sich auch an der hohen Nachfrage. Noch vor Baubeginn waren mehr als ein Drittel der Objekte des Baurechtsprojekts in der Wiener Brigittenau verkauft. „Gerade für die Bundeshauptstadt könnte das Baurecht ein guter Lösungsansatz im Kampf gegen steigende Wohnungspreise sein. Denn, wer den Kostentreiber Grundstück umgehen kann, ist in der Lage den aktuellen Wohnungsmangel effektiv zu bekämpfen“, so Besenböck weiter.

 

Rechtsexperte zu Baurecht: Vorteile für alle Beteiligten

 

Das Baurecht gilt auch bei Rechtsexperten als sinnvolle Alternative zur Bekämpfung der Wohnungsnot. RA Dr. Georg Karasek, Experte für Bau- und Immobilienrecht, der auch an der Universität Wien vorträgt, sieht im Baurecht ein zukunftsweisendes Modell für den Wohnbau: „Das Baurecht wurde in der Vergangenheit zu Unrecht stiefmütterlich behandelt. Wer eine Wohnung in dieser Rechtsform erwirbt, steht rechtlich Großteils auf derselben Seite wie ein Käufer einer frei finanzierten Wohnung. Für eine Zeitspanne von 100 Jahren, länger als die durchschnittliche Lebenszeit eines Menschen, kann der Baurechtsnehmer über die Wohnung verfügen. Im Grundbuch ist der Baurechtsnehmer als Eigentümer der Wohnung, nicht des Grundstückes, eingetragen und hat ähnliche Rechte und Pflichten wie bei anderen Wohnungseigentumsformen. Der Hauptunterschied zu besteht in der geringeren Anschubfinanzierung.“ Der Rechtsexperte sieht bei diesem Wohnbaumodell Vorteile für alle Beteiligten: „Das Baurecht ist letztlich eine rechtliche Konstruktion, von welcher sowohl der Baurechtsgeber als auch der Baurechtsnehmer profitieren. Der Baurechtsgeber erhält regelmäßig den Baurechtszins, der Bauträger kann wegen des Wegfalls der Grundstückkosten günstiger Bauen und Anbieten, die Käufer bzw. Baurechtsnehmer können zu günstigeren Preisen Wohnraum erwerben und Anleger sogar noch zusätzlich von steuerlichen Begünstigungen profitieren.“

 

Auch seitens der Politik wäre es sinnvoll, das Baurecht als ernstzunehmende Alternative für kostengünstigen Wohnbau zu erkennen und Bauträgern und Grundstückseigentümern die Umsetzung zu erleichtern, meint der Dr. Karasek. „Sowohl dem gemeinnützigen Wohnbau, als auch privaten Bauträgern sollten mehr Grundstücke als Baurecht zur Verfügung gestellt werden. So könnte ausreichend Wohnraum geschaffen werden. Andererseits wäre es auch gut, würde man die Befristung von 100 Jahren für Baurecht verlängern, oder die Möglichkeit einer vorzeitigen Verlängerung ermöglichen, um so die Rechtsicherheit für alle Beteiligten zu erhöhen und das Baurecht über viele Generationen hinweg als sinnvolle Alternative für die Wohnraumschaffung zu etablieren“, so RA Dr. Georg Karasek.

 

Erschwingliche Wohnungen durch Baurecht – Kostentreiber Grundstück entfällt

 

Der Kostenvorteil durch Baurecht entsteht durch den Wegfall des Grundstückerwerbs. Dieses bleibt beim Baurecht im Besitz des Grundstückgebers. Von den Eigentümern der Wohnungen wird dafür ein sogenannter Baurechtzins – etwa 1 Euro pro Quadratmeter – an den Grundstückseigentümer gezahlt. Der Vertrag beläuft sich in der Regel auf 100 Jahre. Da die Kaufpreise bei dieser Form des Wohnbaus deutlich geringer sind, ist das Baurecht vor allem für innerstädtische Gegenden wie den 20. Bezirk in Wien sehr interessant, um erschwinglichen Wohnraum zu errichten. Einen weiteren wichtigen Kostenvorteil bringt das Baurecht für Käufer von Vorsorgewohnungen. Neben dem  geringeren Kapitalaufwand gibt es die Möglichkeit einer kompletten Abschreibung der Investitionskosten. Da beim Kauf einer Baurechtswohnung der Grund nicht erworben wird, können diese zu 100 Prozent abgeschrieben werden, gegenüber lediglich 60 Prozent bei klassischen Vorsorgewohnungen. Dadurch ergeben sich deutliche Kostenvorteile für Vorsorgewohnungen im Baurecht.

 

Über Wiener Komfortwohnungen:

Die Wiener Komfortwohnungen GmbH wurde 2011 gegründet und ist auf die Entwicklung und Realisierung von Wohnimmobilien spezialisiert. Dabei spielt Lage, Infrastruktur und Wohnkomfort eine wichtige Rolle. Die Objekte werden für Mieter, Eigennutzer und Investoren realisiert. Aktuell werden in Wien und Umgebung rund 37.400 m² Wohnfläche entwickelt. Das Flagschiffprojekt der Wiener Komfortwohnungen entsteht in der Jägerstraße 58 im 20. Wiener Gemeindebezirk. 192 Wohneinheiten werden hier im Baurecht bis Herbst 2018 fertiggestellt. Weitere Informationen finden Sie unter www.wienerkomfortwohnungen.at.

 

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Wiener Komfortwohnungen GmbH

Mag. Andreas Besenböck

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