Das Baurechtsmodell und seine Vorzüge für Investoren

17. Nov 2020

Das Baurechtsmodell und seine Vorzüge für Investoren

Beim Baurechtsmodell handelt es sich um eine spezielle rechtliche Konstruktion beim Bau bzw. Erwerb von Immobilien. In Metropolen wie London, Moskau oder Amsterdam hat es eine lange Tradition, und auch Österreich hat schon im Jahr 1912 in seinem Baurechtsgesetz die Grundlagen dafür geschaffen. Seit einigen Jahren erfreut es sich nun auch hierzulande immer größerer Beliebtheit. Vereinfacht gesagt, geht es darum, ein Gebäude zu errichten und zu erhalten, ohne dafür das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Das bringt aus Sicht von Investoren, aber auch aller anderen Beteiligten eine ganze Reihe von Vorteilen mit sich.


Die Fakten und Vorzüge im Überblick:


1.    Baurechtsvertrag und Laufzeit

Der Erwerber kauft im Baurechtsmodell das Grundstück, auf dem die Immobilie (ent-)steht, nicht mit, sondern erhält lediglich ein Bau- bzw. Nutzungsrecht. Das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Gebäude werden also getrennt. Das Baurecht wird im Grundbuch (sogenanntes C-Blatt der Grundbuchseinlage) eingetragen.

Der Baurechtsvertrag legt u.a. die Größe des Gebäudes, die Bauweise und den Nutzungszweck des Grundstücks (zum Beispiel Gewerbe oder Wohnflächen) fest. Er läuft über mindestens 10, meistens aber 100 Jahre. Eine vorzeitige Kündigung seitens des Baurechtsgebers ist in der Regel nicht möglich, ein Weiterverkauf oder das Vererben der Immobilie durch den Baurechtsnehmer schon.

Nach der vereinbarten Laufzeit erlischt das Baurecht, und das Gebäude muss gegen eine Entschädigung wieder dem Baurechtsgeber übertragen werden – so sieht es das Baurechtsgesetz (BauRG) vor. De facto ist eine individuelle Vereinbarung der beteiligten Parteien zur Verlängerung des Baurechts möglich und auch üblich. Auch die Konditionen, zu denen der Vertrag weiterläuft, können vorab festgehalten werden.

 

2.    Baurechtsgeber und Baurechtszins

Bei den Baurechtsgebern handelt es sich um vertrauenswürdige öffentliche Einrichtungen bzw. Stiftungen mit einem langfristigen Anlage-Horizont und auch einer sozialen Motivation; in Österreich ist es überwiegend die Kirche.

Als Eigentümer des Grundstücks erhält der Baurechtsgeber über die Laufzeit des Vertrags den sogenannten Baurechtszins von den Eigentümern des Gebäudes, die diesen wiederum beispielsweise über die Betriebskosten an etwaige Mieter weitergeben können. In der Region Wien liegt dieser Zins je nach Lage bei rund ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Jahr und kann vertraglich zum Beispiel an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt sein. In Zeiten niedriger Inflation fällt die Steigerung des Baurechtszinses für den Baurechtsnehmer also – im Vergleich zu den seit Jahren stark steigenden Grundstückspreisen – sehr moderat aus.

 

3.    Kaufpreis-Ersparnis und Steuervorteile

Ein gewichtiger Vorteil des Baurechtsmodells für Käufer liegt auf der Hand: Sie kaufen die Immobilie, nicht aber das Grundstück. Dadurch reduziert sich der Kaufpreis um mindestens 1000 Euro pro Quadratmeter, was je nach Größe des Objekts viele zehntausend Euro spart. Außerdem wird folglich auch keine Grunderwerbssteuer auf Grundstückskosten fällig. Und: Investoren können im Baurechtsmodell ihre komplette Investition abschreiben – während bei einem „normalen“ Kauf der Grundstücksanteil nicht abgeschrieben werden dürfte.

All dies ermöglicht es Bauträgern, Immobilien günstiger zu bauen und anzubieten. Damit trägt das Baurecht dazu bei, dass hochwertiges Eigentum für größere Teile der Gesellschaft erschwinglich wird – in Zeiten, in denen Bauland knapper wird und die Wohnungspreise immer weiter steigen. Gerade für junge Familien, die in der Regel nicht über viel Eigenkapital verfügen, ist dies eine attraktive Möglichkeit, an Wohneigentum zu gelangen. Professionelle Anleger wiederum investieren in sichere Projekte und können über die Laufzeit eine höhere Rendite erzielen als bei einer „herkömmlichen“ Immobilieninvestition – durch die niedrigeren Investitionskosten wie auch durch die potenziell profitableren Mieten für Wohnungen auf Baurechtsgrund.

Die Wiener Komfortwohnungen haben im Zuge des Projekts Jägerstraße 58 umfangreiche Erfahrungen mit dem Baurechtsmodell gesammelt und sind überzeugt, dass es sich auf dem österreichischen Immobilienmarkt immer stärker etablieren wird. Auch im Fall des Gartenparks Korneuburg kommt es daher zur Anwendung.

 

Der Ansprechpartner für Investoren:

Alexander Finster, Geschäftsführender Gesellschafter
af@wienerkomfortwohnungen.at
+43 (0)1 3200856-45

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